不動産投資と税金の仕組み!過度な節税は危険かも?

ようやく、確定申告、納税のピークが過ぎましたね。

某国税庁長官の辞任騒動やゴタゴタもあり、今年は、例年以上に、波乱の確定申告だったように感じます。

確定申告について、会社員の人は、あまり意識することはないと思いますが、フリーランスの人にとっては、年間の通信簿を確定させる一大イベントになります。

現在、私はフリーランスですが、会社員時代から不動産投資をしていましたので、確定申告にはずっとお世話になっています。

そこで今回は、不動産投資と税金に関する話をいくつか紹介していきたいと思います。

不動産取得税

不動産の税金といえば、まず、不動産取得税を挙げることができます。

不動産取得税は、不動産を購入したときに、1回だけ、支払う税金のことを言います。(=イニシャルコスト)

物件の課税価格に対して3%を納税する必要があります。

課税価格というのは、市町村が決める固定資産課税台帳に登録されている価格のことを言います。

ピンとこないかもしれませんが、ワンルームマンション1戸に対して、だいたい10万円くらいの税金を納めるイメージです。

購入時に直ちに支払うのではなく、3ヶ月後から半年後くらいの忘れた頃に「不動産取得税を納付してください」という振込用紙が送付されてきます。

普段からキャッシュに余裕を持たせておかないと、振込用紙を見て悲鳴をあげることになるので、注意しましょう。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日の物件所有者が、固定資産の所在する市町村に対して収める税金のことを言います。

固定資産税は、物件の課税価格に対して1.4%を納税する必要があり、毎年、4月頃に支払うことになります。(=ランニングコスト)

物件の評価額にもよりますが、ワンルームマンション1戸に対して、だいたい6万円くらいの税金を収めるイメージです。

私も複数の物件を保有していますので、物件の数だけ、毎年、固定資産税を支払っています。

私の場合は、何十万(もっと物件をたくさん持っている人は数百万、数千万)のキャッシュを税金の支払いに充てています。

このため、4月はキャッシュ不足に陥ります。

不動産投資の儲けについては、別の口座で管理し、次の物件の購入費用に充てているつもりなんですが、毎年4月は、資金繰りに苦労します。

不動産投資の成功・失敗にかかわらず、固定資産税は、平等に支払うことになりますので、4月は、すべての不動産オーナーにとって、悩ましい季節になっているのではないでしょうか。

所得税・住民税

フリーランスの人はもちろんのこと、会社員の人でも不動産投資を行っている場合は確定申告を行う必要があります。

確定申告を行うことで、会社員としての給与所得と、不動産投資による不動産取得を合体(損益通算)して、所得税の額を確定させる必要があるのです。

建物の減価償却費や、不動産投資ローンの建物分の利息、管理費、などの経費を積み上げて、不動産所得を計算していきます。

これらの経費が家賃収入を上回った場合、不動産所得は赤字とみなされるので、その分を給与所得から差し引くことができます。

これによって、所得総額(給与所得+不動産所得)が下がり、所得税そのものも安くなるのです。

ここで、注意しないといけないのが、この節税効果ばかりに着目して、不動産の購入を勧める業者が多いことです。

あなたは「デッドクロス」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。

建物の減価償却やローン利息の建物部分は、いつまでも計上できるわけではありません。

不動産投資を続けていると、建物が古くなって、減価償却できなくなり、10年から15年くらいで、経費として計上できる金額が少なくなってしまう時期に遭遇します。このポイントをデッドクロスと呼んでいます。

そうなると、帳簿上は黒字となりますが、支払う税金が増え、キャッシュ赤字となってしまいます。いわゆる黒字倒産と言われる現象です。

不動産投資は経営ですので、赤字前提ではなく、きちんとキャッシュを生み出すような仕組みを前向きに考えていくことをおススメします。

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