不動産投資をするとき、東京の物件よりも大阪の物件のほうがいいのか考えてみました

サラリーマンの間で、不動産投資が、副業の代表選手となってきています。

しかし、物件の選択と買い時は難しいですよね。

特に、空室リスクが低いと言われている東京の物件は販売価格がとても高くなっており、以前ほど、利回りも出なくなってきています。

私は、東京ではなく、大阪の物件を中心とする不動産投資を行なっています。

何年か運用してみて、大阪の物件でよかったと思えることがいくつかありますので、今回はそれを紹介していきたいと思います。

不動産投資のメリット

大阪で不動産投資を行うメリットは下記3点です。

①物件の価格が安い

大阪の物件の魅力は、まず、東京の物件に比べて価格が圧倒的に安いことです。首都圏で新築ワンルームマンションを購入しようとすると、3000万円3500万円近くするのが、関西圏だと1700万円2000万円程度で購入できます。場所によっても異なりますが、同じスペックの物件だと1000万円以上の開きは確実にあるように見えます。一等地だけで比較すると、格差はさらに開き、東京の物件は大阪の物件の2倍近くするように感じます。

不動産投資では、なるべく物件を安く取得することが重要です。利回りも上がります。ローンも早く完済できます。

そして最も重要なキャッシュフローは家賃収入に依存します。家賃の水準が低いと、月々のキャッシュフローは赤字となってしまいます。その点で見れば、大阪市北区や中央区の新築物件の家賃相場は月7万円前後。東京中心部では12万円前後です。ただし、今は金利も低く、フルローンを組んでも、返済期間を長めに設定できれば、月々の返済額を7万円以下に抑えることは十分に可能です。家賃が12万円ある東京の物件でも、物件価格が高いため、金利は低くてもキャッシュフローが生み出せないケースもあります。物件価格が安いというのは、不動産投資の重要ポイントなのです。

②リスク分散ができる

個人の与信枠が年収の10倍だと仮定します。すると、年収500万円の人は、5000万円までローンを組むことが可能になります。このケースの場合、東京の物件ならば、1戸購入して終わりですが、大阪の物件ならば2戸購入することができます。

1戸だけだと、空室が発生したときに家賃収入はゼロとなりますが、2戸所有していると、家賃収入は半減しますが、ゼロにはなりません。さらに、3戸所有しておけば、1戸が空室になっても、家賃収入の3分の2は確保できます。

この点を踏まえると、なるべく多くの物件を購入することのできる大阪のほうが、リスク分散になっているのではないかと思っています。

複数の物件をもっていると、災害リスクにも備えていることになります。万が一、地震や火事、事故などでマンションが被災しても、他の物件が無事であれば、家賃収入はゼロにならないからです。

私も複数の物件を保有しており、空室(すぐに埋まりましたが。)も経験しましたが、家賃収入がゼロにならない安心感は相当のものでした。

③安定感がある

東京の不動産市場は、2020年のオリンピック・パラリンピックに向けて、大きな盛り上がりを見せています。(最近は少し落ち着いてきたようにも見えますが。)

不動産投資で収入を得る方法としては、キャピタルゲイン狙いと、インカムゲイン狙いの2種類がありますが、現在の東京のようなケースでは、キャピタルゲイン狙いの投資家も多いと思います。事前に仕込んでおいて、値上がりしたところでさっさと売却して、差額で儲けようとしているのです。

私はインカムゲイン狙いですので、値上がりでも値下がりでも、あまり影響はないのですが、物件価格が激しく揺れ動くのは、あまり好ましい状況ではありません。上がっても、購入しづらいし、下がっても、売却しづらいからです。

さらに、物件価格が下がるということは、物件の担保価値も下がるので、不良債権化を恐る金融機関の動きも無視できません。最悪の場合は、ローンの早期返済を求められる、いわゆる「貸し剝がし」の可能性もでてきます。

不動産市況が悪化すると、安定しているはずの家賃相場にも影響があり、家賃が下がると、キャッシュフローが悪化するかもしれません。

2020年を過ぎてからの不動産市況がどうなるかはまだ分かりません。

これから長期投資を目的として、不動産投資を考えているのであれば、オリンピックなどの変動要素も加味する必要があると思います。

人によって好みは分かれると思いますが、私は、東京よりも変動幅の小さい大阪で不動産投資をするほうが、精神的に安定しているような気がします。

不動産投資を開始できる条件

不動産投資を始める前に、考えておかなければならないことがいくつかあります。

マイホーム購入のために住宅ローンを組んだ経験のある人であれば、金融機関の融資には審査が必要なことはご存知のことかと思います。

同じように、不動産投資用のローンにも、審査があるのです。

金融機関によって異なる面もありますが、一般的には下記の3点を満たすことが最低条件となります。

①年収400万円以上
②公務員か会社員
③勤続年数3年以上

いかがでしょうか。

この3条件を厳しいと感じるのか、楽勝と感じるのかは、個人差があると思います。

私の場合は、転職歴も多かったので、いつも③がネックでした。

あと、②を満たすことのできない自営業の人も諦めないでください。融資に応じてくれるケースもあるので、まずは金融機関に相談すればよいでしょう。

あと、大阪ということで、余談を少しだけ。

東京に住んでいる人にとって、大阪の地名はとても難しいものが多いと聞きます。

そこで、大阪の有名な難読地名を100個、集めてみましたので、興味のある人はチェックしてみてください。大阪に住んでいる人でも読めない地名は多いです。

大阪の難読地名100選

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