加熱する不動産投資!バブル時代と何がちがうのか?

働き方改革の一環として、副業が解禁される世の中になってきました。

一昔前までは、会社の中ではNGワードだった「副業」という言葉が、最近、輝いてきています。

そして、サラリーマンが行う副業の代表格として、定着しつつあるのが、今回のテーマである不動産投資です。

2020年の東京五輪を前に、不動産価格は上昇しているにもかかわらず、不動産投資の本やセミナーは、どこも大盛況のようです。

しかし、不動産といえば、バブル崩壊とともに消え去ったイメージでいる人も少なくないと思います。

そこで、今回はバブル時代の不動産投資と現代の不動産投資のちがいについて、見ていきたいと思います。

バブル期のマンション運用

マンション運用というと、バブル期のことを思い出す人も少なくないでしょう。

当時は、ワンルームマンションでも価格が4000万円から8000万円ほどだったので、一般のサラリーマンは、なかなか手を出しにくい状況でした。

もちろん、ローンを利用することもできましたが、金利はどこでも5~8%。毎月の返済額は20万~30万になってしまいます。

それでも得られる家賃収入は、毎月5万~7万円だったので、毎月の自己負担が15万~22万円は発生していました。このため、インカムゲインを期待できる状況ではありませんでした。

結局、当時の資産運用型マンションというのは、物件を購入して、値上がりしたらすぐに売却、その売却益を得ること(キャピタルゲイン)が目的だったのです。

2~3年後に売却することを前提にすれば「毎月の持ち出しが多少あってもなんとかなる」という考え方が基本になります。

当時の状況を知っており、この考え方を払拭できないままでいる人が「マンション運用は、リスクが大きい」と考えてしまうことが多いのです。

現在のマンション運用

しかし、今の状況は、当時とは180度違っているといってもいいでしょう。

まず、物件価格は2000万円から3000万円あたりが中心になっています。バブル期から比べれば2分の1から4分の1くらいの価格水準になっています。

また、投資用不動産ローンの金利も、現在は2~3%になっており、優遇金利1.65%というものまで存在しています。

結果的に今、資産運用型マンションをローンで購入すると、毎月の返済額は8万~9万円で済みます。

一方で家賃も7万~8万円は期待できるため、毎月の自己負担は差し引き1万~2万円となります。物件によっては、月々のキャッシュフローをプラスにすることも可能です。

マンション運用の狙い

このように、バブル期と現在で資産運用型マンションを取り巻く環境は、まったく異なってきています。

値上がり益を目的とした投資から、長期保有して安定した家賃収入を得る投資に変化しているのです。

値上がり益を狙った投資は、不動産相場の影響を大きく受けます。購入後に相場が下がってしまえば、売却するチャンスを失い、大きな損失を抱えかねません。

しかし、家賃収入を目的とした投資の場合、家賃相場が大きく下がらない限り、資金計画が大きく狂うことはありません。しかも、家賃相場は、物価が上昇すれば、ゆるやかに上昇していきます。

最近は、物件価格はやや高めの水準ですが、ローン金利はかなり安いのでお得です。

買い時としては、非常に微妙な時期ですよね…。

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