なぜ、不動産会社が不動産投資をしないのか、分かりますか?

不動産投資として、いい物件があるのなら、なぜ不動産会社が買わないのでしょうか?

我々投資家に物件情報を持ってきてくれるのは不動産仲介会社です。

彼らが「良い物件ですよ。」と言うのであれば、「なぜ自分たちで買わないのだろう?」と私はいつも疑問に感じていました。

しかし、実はこれにはきちんと理由があるのです。

不動産会社が不動産投資をしない理由

まず、知ってほしいのは、不動産仲介会社の中には、自社で物件を買っている会社も多数存在するという点です。

しかし、長期保有と短期保有に分かれている点が一般投資家と異なります。

自社で優良な物件を長期保有するケースもありますが、転売するために一時的に購入することのほうが多いようです。

不動産会社が、なぜ、仲介や短期間の転売ばかりを行い、一般投資家のように物件を長期保有しないのかというと、このやり方のほうが彼らにとって資金効率がいいからなのです。

例えば、築20年で価格が5000万円の鉄筋コンクリートの物件があったとします。

利回りは10%。立地がよければ悪くなさそうな物件だと言えるでしょう。

この物件のキャッシュフロー(税引前利益)が年間100万円だったと仮定します。すると、仲介手数料は「3%+6万円+税金」なので、約170万円となります。

一見すると、保有していれば毎年利益として100万円残る物件なので、仲介手数料として一時的に170万円を得るよりも得だと思うかもしれません。

実際、その通りの面もありますが、不動産会社が背景として抱えている事情はもう少し複雑なのです。

自社でこの物件を買って保有していれば、年間100万円の利益は確かに得られますが、物件からの収入のほとんどは家賃なので、100万円が毎月12分割されて入ってくることになるのです。

物件を自社保有すると、資金の回収が非常に遅くなるのです。ビジネス的には、この時間差は決して無視できません。

反対に、物件を仲介して仲介手数料としてとる場合は、決済が終わった段階で170万円が入ってきます。

不動産仲介会社の事業は、社員に払う給料や事務所費用などの固定費が必要となります。

社員一人あたりで換算すると、最低でも50万円以上は毎月、売上がないと赤字になってしまいます。

仲介会社の業態はこのようなビジネスモデルのため、自社保有して家賃収入を得ると言う選択肢があったとしても、毎月たくさん物件を成約させて、どんどん仲介手数料を得るほうが、安定した経営が可能となるのです。

不動産会社の事情

不動産会社は決して、自分たちが買わない物件だけを投資家に流しているわけではありません。

収益が出る良い物件があっても、物件の仕入れや顧客開拓に注力したほうが、経営が安定するという理由から、仲介業務に徹している会社が多く存在しているのです。

不動産会社には怖いイメージをもっている人も多いと思いますが、信頼関係さえ構築できれば、いろいろ裏事情を教えてくれるようになります。

簡単ではありませんが、まずは、信頼関係の築けそうな不動産会社を見つけることが、不動産投資の成功要因と言えるのではないでしょうか。

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