私が8戸の投資用ワンルームマンションを購入した話

現在、私は関西近郊に8戸のワンルームマンションを所有しています。

今回は、私が不動産投資に至るようになったきっかけと、8戸のワンルームマンションを購入していった経緯を紹介していきたいと思います。

不動産投資をはじめるきっかけ

昔、私は、外国為替証拠金取引(FX)と不動産投資信託、投資信託・金の積立、各種ポイントの蓄積等の財テク活動で、微々たる副収入を得ていました。

不動産投資には、かなり昔から、興味がありましたが、購入の頭金となる貯金を貯めることができない状況でした。

購入したいのに購入できないという悶々とした思いが続きました。

しかし、数年後、私は、ようやく虎の子の50万円をFXで貯めることができました。

それを元手に、とある不動産会社を訪ねたのが不動産投資を始めることになったきっかけです。

ちなみになぜ、この不動産会社を選定したのかといえば、2つ理由がありました。

1つ目の理由は、その不動産会社が、不動産の売買・仲介よりもファイナンシャル・プランニングサービスに重きを置いた経営方針であったことです。不動産投資も結果的には、個人のファイナンシャルプラン・ライフプランの一貫なのですから。

2つ目の理由としては、大阪に特化した不動産会社であったことです。大阪の物件は、大阪一筋の業者のほうがいろいろ詳しいのではないかと考えたからです。

当時、私は、自宅(持ち家)の住宅ローン残高もかなりあったので、投資用不動産のローンの融資が可能かどうかも不安でした。しかし、前年の本業の年収がよかったため、運良く、記念すべき1戸目の中古ワンルームマンションの購入に踏み切ることができました。

投資物件1戸目(北堀江)

諸費用40万円。頭金10万円。私の虎の子の50万円を全額つぎ込みました。場所は大阪北堀江。築年数は7年。家賃は月7万4000円。表面利回りは6.6%。心斎橋駅近くで、住むのに適した、女性に人気にある、静かでおしゃれな住居地域でした。不動産は立地がすべてだと言われています。この付近は、私が土地勘もあったので即決。勇気を持って、1350万円の物件について、金利2.2%の35年ローンを組んで購入しました。

ローンや諸費用を差し引いた月々の手取りキャッシュはプラス1万5000円。不動産投資で重要視すべきはキャッシュフローなので、まずまずの投資だと感じました。土地柄、空室リスクもそれほど考えなくてもよさそうに見えました。このときの私は、1つ目の不動産の収支をどうこう考えていたわけではなく、「2足目のわらじ」として、たとえ規模は小さくても、自力で稼げる仕組みができたことに喜びを感じていたような気がします。

投資物件2戸目(なんば)

1戸目の投資用不動産の購入から数ヶ月。突然、私のところに、不動産会社の営業から電話がありました。

電話の内容は、不動産会社の新築物件のキャンペーン中、某銀行がローン金利のキャンペーンを行なっており、優先的に、かなりお得なキャンペーンを紹介してくれるというものでした。

2戸目の不動産は、大阪なんば駅近くの新築ワンルームマンション。1830万円の物件。インバウンド効果により、販売価格は安くありませんでしたが、キャンペーン金利が1.85%と住宅ローン並の安さであったため、これまた即決でした。1戸目に引き続き、35年ローンを組みました。表面利回りは4.4%。

1戸目の契約との大きな違いは新築物件であること、および「サブリース契約」としたことです。聞き慣れない言葉かもしれませんが、「サブリース」とは「転貸借(又貸し)」のことです。オーナーの所有する建物をサブリース会社が借上げ、その会社が入居者に転貸すること、つまり「又貸し」を条件に契約することをサブリース契約といいます。サブリース契約をするということは転貸を条件とした借上げであり、「家賃保証」とも言われています。オーナーからすると、空室の有無にかかわらず、常に定額の収入がはいってくるところにメリットがあります。逆に言えば、空室にならない物件だからこそ、不動産会社はサブリースしているとも言えます。

よって、2戸目の物件は家賃保証がなされるため、当面、5年間は空室の心配はありません。サブリース家賃6万6500円で契約し、お得な買い物となりました。6万6500円で5年間、空室がないことを考えると、初期段階としては精神的にも安定すると考えました。月々の手取りキャッシュはプラス3000円程度。

これで複数物件のオーナーとなり、不動産投資家としての自意識に目覚めていった気がします。この2戸目を購入した時点で、不動産投資家としての最初の確定申告を行うことになり、所得税・住民税合わせて50万円近くの還付金を手にすることができました。年末調整でも、住宅ローン控除により、30万円程度の還付金を受けることができました。このため、ローンを組むことで、所得税を大幅に還付することができ、月々2万円の家賃収入以外にも合計80万円近くの一時的なキャッシュを生み出すこととなりました。

1戸目の中古物件(北堀江)は月々のキャッシュフローに貢献、2戸目の新築物件(なんば)は節税に貢献、と物件のポートフォリオにも満足のいくお買い物となりました。

投資物件3戸目(新大阪)

3戸目は新大阪の新築物件でした。場所は新幹線の駅のある新大阪駅から徒歩1分。販売価格は1870万円。不動産会社の決算前だったため、信頼している営業担当は、なんとしても成約させたいように見えました。

投資家によっては、物件は1000戸くらい見て契約を決めるものだと主張する人もいますが、私は少し異なった意見を持っています。素人の私が見て判断するよりも、信頼できるパートナーがきちんと選んでくれて紹介してもらったもほうが、信頼性は高いのではないかと考えています。餅は餅屋です。不動産会社との関係としては、購買タイミングが非常に重要で、判断次第では強い絆ができあがるので、パイプライン構築はきちんとしておきたいと思いました。

1戸目の物件(北堀江)も2戸目の物件(なんば)も納得のいく運用ができていたので、担当者を信頼して、すんなりと契約成立。金利は1.75%で35年ローンを組みました。本物件もサブリース契約なので、月々のキャッシュはあまりプラスになりませんが、節税には大きく貢献し、特に私が損をすることもありませんでした。サブリース家賃は6万8000円。表面利回りは4.4%。これで、3戸所有の不動産オーナーとなりました。

投資物件4戸目(神戸)

北堀江、なんば、新大阪。これまでの物件は大阪中心部だったので、少し場所を変えて、神戸の物件を散策しました。

中古物件で販売価格1120万円のものが見つかったので、4戸目の物件として契約。築年数は8年。家賃は6万3000円。表面利回りは6.75%。金利1.85%で35年ローンを組みました。月々のキャッシュは1万1000円ありました。

今までに購入してきた3戸と合わせると、月々のキャッシュをそこそこ生み出す仕組みとなってきました。一応、地震や事故などで特定の地域の評判が悪くなった時のことを考えると、神戸という地域は丁度良いリスク分散ともなりました。

また、不動産会社とのパイプはさらに太くなり、琵琶湖の一流リゾートホテルの宿泊券をプレゼントしてもらいました。琵琶湖を一望できるスイートルームでもあったため、一緒に宿泊した家族全員も満足してもらえたようです。不動産会社と仲良くしていれば、特に専門的なことを考えなくても、優先的に良質の物件をまわしてくれるようになります。アナログな世界ではありますが、人脈やパイプといった人間関係は本当に大切だと感じました。

投資物件5戸目(同心)

不動産5戸目。5戸目と6戸目はまとめ買い。もう日々の買い物のような感覚になってきました。

5戸目はキャッシュフロー目的の中古ワンルームマンション。場所は梅田近くの扇町。築年数は15年。販売価格は1000万円。大阪中心部での特別価格だということでしたが、立地がよく、販売価格自体が安かったので即購入に至りました。金利2.35%の30年ローンを組みました。家賃は5万9000円。表面利回りは7.1%。6戸目の新築ワンルームマンションの金利を格安1.65%にしてくれたため、こちらはやや高めとなる金利で契約しました。月々のキャッシュフローはプラス1万円程度。ただそれでも、ひと昔前と比べれば、考えられないほど金利は低く、返済金額も一番少ないため、まずはこの物件のローンを優先的に返済していこうと考えています。

投資物件6戸目(本町橋)

不動産6戸目は本町の新築ワンルームマンションでした。場所は堺筋本町近くの本町橋。今風のおしゃれなマンション。販売価格は1870万円。金利1.65%の35年ローンを組みました。家賃は6万6000円。表面利回りは4.2%。

これで、私の与信枠はほぼ満たされた感じを受けました。住宅ローンを含め、当面の間、ローンを組むことはできないでしょう。ただ、本業の調子があまりよくなかったため、今のうちに、マンションをまとめ買いできたことはよかったと考えています。

ちなみに、昔、自宅の住宅ローンを借りたときには、勤続年数ですべての銀行で審査落ち。ただひとつ救ってくれたのがある地元の地方銀行でした。銀行の審査では、かなり苦労したので、物件を購入する場合、転職や退職のタイミングには十分に注意する必要があると思います。

なお、巷の書籍等において、不動産投資は物件を購入するときの体験談・ノウハウばかりが着目されています。個人的には、購入時も重要ですが、それ以上に購入してからの投資戦略のほうが、より重要であることを身をもって体験しているので、付け加えておきます。

特に重要なポイントとしては、不動産投資ローンは、銀行に対して、できるだけ長期間の融資を引き出させ、与信枠を拡大させていくことが重要です。与信枠を広げるためには、次の3つを実践することです。

①不動産ローンに対して、繰上げ返済を実施して、与信枠に空きを作る
②どの物件でもいいので、まず1物件だけ不動産ローンを完済させることで、返済実績をつくる
③次に購入する物件について、頭金を多めに入れる

投資物件7戸目(四天王寺)

不動産7戸目は四天王寺の中古ワンルームマンションでした。

場所は天王寺駅北側の四天王寺。970万円の販売価格に対して、金利2.65%の25年ローンを組みました。家賃は5万6400円。表面利回りは7.0%。久しぶりの不動産購入となったわけですが、これには訳がありました。

この時期、私は退職を控えていました。言い方を変えると、会社員の身分がもうすぐなくなり、勤続年数がリセットされるという状況でした。

しかも、当面、転職・就職する気もなく、療養に専念する状況だったため、源泉徴収ベースの給与収入はゼロになる予定でした。そうなると、さすがに不動産ローンが組める可能性はなくなってしまいます。向こう数年は不動産ローンを組むことができなくなるでしょう。そうなる前に、1戸か2戸は買い増ししておきたかったわけです。

このため、条件はそれほどよくありませんでしたが、即決でした。そして、金利や療養の件もあり、今回の物件については、団体信用生命保険オプションもつけませんでした。今までの物件はすべて団体信用生命保険オプション付き、つまり私が死んだ時には不動産ローンがゼロになりますが、今回の物件はローンがゼロになりません。この物件による家賃収入だけがローンを返済する源泉となります。

ただし、私のような団体信用生命保険オプションなしの選択をすることはあまりお勧めできません。私は、本物件以外に、団体信用生命保険オプション付き物件を複数所有していたため、私が死んだ場合、他物件からのキャッシュフローに期待ができたのです。

しかし、一般的には、リスク回避のため、ひとつの物件を所有する場合は、きちんと団体信用生命保険には加入しておくべきかと思っています。

投資物件8戸目(天神橋筋六丁目)

不動産8戸目は天神橋筋六丁目にある中古ワンルームマンションでした。

場所は天神橋筋六丁目駅から徒歩10分の場所。駅から少し遠めでしたが、物件自体は結構新しくてきれいなものでした。1150万円の販売価格に対して、金利2.65%の25年ローンを組みました。家賃は5万6400円。表面利回りは6.37%。

昨今の大阪のワンルームマンション情勢としては、表面利回りが6%を超えるものは優良物件になってきているようです。地方の一棟ものの物件で夢のような利回りを実現している人も中にはいますが、空室や修繕などのリスクがつきまといます。東京は物件価格が大阪の2〜3倍はあるので、現在は中古物件でも高い利回りは望めないでしょう。

8戸目の物件購入をもって、私の不動産購入は、当分の間、休止になると思っています。

今後は、現在保有している不動産ベースで、繰上げ返済や節税対策をするなど、個別に収支を考えながら、運用していきたいと考えています。

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